Doanh nghiệp bất động sản tích cực gọi vốn với lãi suất cao

Qúy 2 vừa qua được đánh giá là thời gian hoạt động sôi nổi nhất của các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, hoạt động gọi vốn “ồ ạt” với mức lãi suất cao “ngất ngưởng” khiến thị trường chao đảo. Theo dự báo, nguồn cung của các dự án cuối năm sẽ còn tăng mạnh hơn nữa so với trước đó. 

Thế nhưng, đi kèm với đó vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn cho các nhà đầu tư. Tuyệt đối tránh các lời chào hàng từ tổ chức dịch vụ, cần tìm hiểu kỹ về doanh nghiệp phát hành, hay đơn vị đang có ý định “rót tiền”.

Tăng cường gọi vốn với mức lãi suất cao

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu sôi động từ quý 2. Trong đó ghi nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tích cực gọi vốn với mức lãi suất cao hơn đáng kể so với bình quân thị trường.

Báo cáo thị trường trái phiếu mới đây của Công ty chứng khoán VNDirect đánh giá rằng trong quý 2 vừa qua, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã sôi nổi trở lại.

Trong quý 2, tổng giá trị TPDN phát hành đạt 134.703 tỉ đồng. Con số này tăng 3,4 lần so với quý trước, đồng thời tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng nhóm bất động sản phát hành khoảng 28.491 tỉ đồng, tăng 72,8% so với quý trước.

Còn lũy kế từ đầu năm đến nay, tổng giá trị TPDN phát hành đạt 174.275 tỉ đồng. Mức tăng trưởng 2,8% so với cùng kỳ. Dẫn đầu nhóm vẫn là ngành tài chính ngân hàng (chiếm tỷ trọng 40,3%). Tiếp theo là bất động sản (25,7%) và tập đoàn đa ngành (chiếm 11,1%).

Lãi suất huy động trái phiếu duy trì 10,7%/ năm

Báo cáo cũng ghi nhận lãi suất huy động trái phiếu từ các doanh nghiệp bất động sản vẫn bình quân ở mức 10,7%/năm. Theo đó, lãi suất quý 2 đã giảm nhẹ so với con số trong quý 1. Nhưng con số này vẫn cao hơn so với thị trường.

Trong khi lãi suất huy động cao nhất trong số các ngành nghề thì kỳ hạn phát hành lại ngược lại, ở mức thấp nhất. Thống kê cho thấy kỳ hạn bình quân các doanh nghiệp bất động huy động khoảng 3,4 năm (trung bình là 3,6 năm).

Một số doanh nghiệp phát hành với mức lãi suất cao nhất thị trường. Có thể kể đến trường hợp của Công ty phát triển Bất động sản Phát Đạt. Công ty này huy động 2 khoản. Mỗi khoản có giá trị 130 tỉ đồng với kỳ hạn 2 năm. Và mỗi khoản đều có lãi suất 13%/năm. Đây cũng là mức lãi suất mà Phát Đạt huy động trong năm ngoái.

Ngoài ra còn có thể kể đến Công ty cổ phần Kinh doanh F88 vay lãi suất 12,5%/năm (100 tỉ đồng, kỳ hạn 1,5 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn).

Giá trị phát hành quy mô lớn

Còn nhóm huy động với lãi suất 12%/năm có thể đến Công ty cổ phần Galactic Group (quy mô 774 tỉ đồng, kỳ hạn 4 năm), Tập đoàn Đất Xanh (370 tỉ đồng, kỳ hạn 2 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn và bảo lãnh thanh toán), Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (400 tỉ đồng, kỳ hạn 4 năm kèm quyền mua lại theo thỏa thuận).

Xét về giá trị phát hành trong nhóm bất động sản thì quy mô lớn nhất thuộc về Công ty cổ phần đầu tư Golden Hill. Khoản huy động 5.760 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm với lãi suất 9,7%). Và Công ty cổ phần BCG Land huy động 2.500 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm lãi suất thả nổi 11% với biên độ 4%).

Đáng chú ý, trong tháng 5 vừa qua, còn có Công ty cổ phần BIM Land niêm yết trái phiếu quốc tế đầu tiên trên sở giao dịch chứng khoán Singapore (SGX). Với quy mô trị giá 200 triệu đô la Mỹ. Con số này tương ứng khoảng 4.630 tỉ đồng với lãi suất 7,375%, kỳ hạn 5 năm.

Vẫn có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thận trọng đầu tư khi thị trường đang còn “nóng”

Khối nghiên cứu của Công ty chứng khoán SSI trước đó đánh giá, nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn khá cao. Đặc biệt là các doanh nghiệp hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Do đó, lãi suất trái phiếu bất động sản ở mức cao sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm ngành nghề khác.

“Lãi suất trái phiếu bất động sản có thể nhích tăng. Và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác. Nhưng nhà đầu tư nên hết sức thận trọng vì thị trường bất động sản đang khá nóng. Lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu cũng đang tăng lên sẽ gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư”, SSI khuyến nghị.

Thận trọng trước những lời mời chào “không chính thức”

Trong khi đó, cơ quan quản lý cũng liên tục phát đi khuyến nghị, đặc biệt lưu ý các nhà đầu tư không mua trái phiếu thông qua chào mời của các tổ chức cung cấp dịch vụ như công ty chứng khoán, ngân hàng thương mại (NHTM) khi chưa tìm hiểu kỹ về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành và các điều kiện, điều khoản của trái phiếu.

“Nhà đầu tư cần hết sức lưu ý là lãi suất cao sẽ đi kèm với rủi ro cao. Do đó phải hết sức thận trọng, đánh giá kỹ về các rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp”, ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính ngân hàng, Bộ Tài chính, khuyến nghị.

Đáng chú ý, trong thông báo mới đây, Bộ Tài chính cảnh báo hiện tượng các tổ chức cung cấp dịch vụ (công ty chứng khoán, ngân hàng thương mại) chào mời, phân phối trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) không đúng đối tượng, là các nhà đầu tư không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Sự góp mặt của các nhà đầu tư cá nhân

Theo thống kê, tỷ trọng nhà đầu tư cá nhân là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp mua TPDN riêng lẻ trên thị trường sơ cấp chiếm 5,7% khối lượng phát hành trong sáu tháng đầu năm 2021. Số này giảm mạnh so với tỷ trọng nhà đầu tư cá nhân năm 2020 (là 12,68%).

Trên thực tế, thống kê cho thấy thị trường thứ cấp giao dịch TPDN ngày càng sôi động hơn. Trong quý 2 vừa qua, giá trị giao dịch bình quân phiên đạt 253,7 tỉ đồng/phiên. Tăng khoảng 94,6% so với quý trước.

Tính tới nay, có 28 trái phiếu được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TPHCM (HOSE). Với tổng giá trị niêm yết là 24.362 tỉ đồng (trong đó 47% thuộc về tập đoàn Masan). Ngoài niêm yết chính thức, nhà đầu tư có thể giao dịch thứ cấp qua các nền tảng giao dịch của các đơn vị phân phối. Hoặc thỏa thuận giữa các bên trên thị trường OTC.

Hiện thị trường TPDN đã và đang có những sự thay đổi. Đặc biệt là sau khi Nghị định 153 ban hành năm 2020 của Chính phủ có hiệu lực từ đầu năm nay. Sau thời gian trầm lắng nhất định trong những tháng đầu năm nay để thích nghi với quy định mới. Thị trường trái phiếu được cho là sẽ còn “hút vốn” trong thời gian tới. Đặc biệt là trong bối cảnh môi trường mặt bằng lãi suất thấp như hiện nay.

Thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp nửa đầu năm nay

Như vậy trong 6 tháng đầu năm 2021, có 306 đợt phát hành TPDN trong nước. Với tổng giá trị phát hành đạt 186.683 tỉ đồng. Trong đó có 293 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị phát hành là 177.098 tỉ đồng. Và 13 đợt phát hành ra công chúng giá trị 9.584 tỉ đồng. Nhóm các ngân hàng thương mại vẫn dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 68.113 tỉ đồng. Nhóm bất động sản xếp vị trí thứ 2 với tổng khối lượng phát hành 61.988 tỉ đồng. Trong 6 tháng đầu năm, có 2 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế. Đó là Tập đoàn Vingroup trị giá 500 triệu USD. Và trái phiếu xanh của Công ty cổ phần bất động sản BIM là 200 triệu USD.